《國有土地上房屋征收與補償條例》解讀

      《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》於(yu) 2011年1月19日經國務院第141次常務會(hui) 議通過，1月21日溫家寶總理以第590號國務院令公布並實施。
　　要感謝溫總理。曆經近4年時間的反複與(yu) 周折，2011年的1月21日溫總理終於(yu) 讓這部法條實施了。曾經有領導和媒體(ti) 讓我預測這部法條何時出台，我的答案是就看溫總理的意願，因為(wei) 舊條例的廢止與(yu) 新條例的出台可謂箭在弦上不得不發。當然，現在看來，這個(ge) 121的日期選擇也是大有深意的。
　　《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例（草案）》兩(liang) 次向社會(hui) 公開征求意見。
　　2007年12月14日上午９時，溫家寶總理主持召開第200次常務會(hui) 議，《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例（草案）》是第一項議題。
　　會(hui) 議認為(wei) ，這個(ge) 條例直接關(guan) 係人民群眾(zhong) 切身利益，要求有關(guan) 部門廣泛聽取意見進一步修改後，再次提請國務院常務會(hui) 議審議，然後公開征求群眾(zhong) 意見，再由國務院決(jue) 定公布施行。溫家寶總理說：“這樣做，用的時間長一些，但這是對國家、對人民負責。”
　　根據常務會(hui) 議的要求，國務院法製辦及有關(guan) 部門先後在北京、廣州、上海、大連等地深入調研，多次召開各種形式的座談會(hui) ，分別聽取了地方及其有關(guan) 部門、被拆遷人、房地產(chan) 開發公司和拆遷公司負責人的意見，多次召開專(zhuan) 家論證會(hui) 和部門協調會(hui) ，並對條例作了反複的修改和完善，形成了《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例（征求意見稿）》。
　　2010年1月29日，國務院法製辦公布了這個(ge) 征求意見稿，征求社會(hui) 各界意見，引起社會(hui) 各界高度關(guan) 注。截至３月３日，共收到意見和建議65601條。國務院有關(guan) 部門對反饋的意見和建議逐條進行了整理、分析，選取40多個(ge) 典型城市就建設用地來源、房屋拆遷和土地征收等情況進行調查統計，同東(dong) 、中、西部的大、中、小城市政府和有關(guan) 部門負責人以及被拆遷人多次座談，請經濟、法律、規劃、土地、評估等方麵的專(zhuan) 家進行論證，除有關(guan) 部門研究討論會(hui) 議外，召開各類座談會(hui) 、論證會(hui) 43次，1070多人次參加討論。
　　2010年12月15日，國務院法製辦公布《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例（第二次征求意見稿）》，再次向社會(hui) 各界征求意見。收到意見37898條。
　　行政法規在製定過程中兩(liang) 次向社會(hui) 公開征求意見，開創了政府立法的先河。公眾(zhong) 對這部新條例普遍寄以厚望。因為(wei) 原有的《城市房屋拆遷管理條例》（俗稱國務院305號令）事實上已經成了一部惡法。
　　2011年1月，國務院匆匆發布了房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例，主要對條例的第二次征求意見稿進行了修改補充。問題是第二次征求意見稿公布後，產(chan) 生了較大的社會(hui) 爭(zheng) 議。民眾(zhong) 對未來的條例終止“血拆”的期待很高，對負責修訂條例的政府部門也產(chan) 生了無形的壓力。近年來，政府“吃力不討好”的現象屢見不鮮；法律政策的出台不僅(jin) 沒有帶來社會(hui) 喝彩，反而常常招致罵聲一片。之所以造成這種現象，根源是出台的政策或法律和社會(hui) 預期落差太大。
　　當然，我們(men) 看出10年一個(ge) 輪回，因為(wei) 1991年3月22日的《城市房屋拆遷管理條例》就是實行的政府拆遷，而2001年11月1日條例修改後才改成了現有商業(ye) 拆遷的模式，於(yu) 是天怨民怒，10年後有了現在的政府征收模式。大家對這一模式都不熟悉，所以在廈門的學習(xi) ，就我看來是最認真的一個(ge) 班！
　　我們(men) 還要感謝那些釘子戶！為(wei) 了中國的拆遷立法實踐，他們(men) 用自己的生命和鮮血為(wei) 代價(jia) ！他們(men) 才是這部法律的最終推動者！從(cong) 2004年初的湖南嘉禾縣“誰影響嘉和一陣子，我影響他一輩子”，到2007年“重慶釘子戶”事件，到2009年11月13日成都市金牛區的拆遷引發了唐福珍的血案再到2010年9月的江西宜黃自焚、微博直播事件，還有2010年11月1日江西萬(wan) 載縣書(shu) 記的“如果沒有我們(men) 這些縣委書(shu) 記這樣幹(拆遷)，你們(men) 這些知識分子吃什麽(me) 。”一路數來，讓我們(men) 感慨萬(wan) 端！盡管正如在廈門的授課老師所講，（拆遷惡性事件）這種事全國各地都有，不過是大多數媒體(ti) 沒有曝光而已！但讓我們(men) 回想這些慘絕人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在這個(ge) 時候，在這個(ge) 場合，我們(men) ，這些多多少少都參與(yu) 過拆遷工作的人（我們(men) 法律部是外圍人，不直接從(cong) 事拆遷），都應該向他們(men) ，這些“釘子戶們(men) ”，說聲對不起！不管他們(men) 的訴求是多麽(me) 的不合理，不管他們(men) 曾經采用了多少不合理的手段，但他們(men) 都是為(wei) 了保護自己的家園，保護自己的住宅，這是他們(men) 生存的依賴！感謝他們(men) 的抗爭(zheng) ，讓一部惡法消亡，一部新法誕生。
　　講一下這部法條的立法指導思想，這也是國務院法製辦答記者問時總結的。
　　一是統籌兼顧工業(ye) 化、城鎮化建設和土地房屋被征收群眾(zhong) 的利益，努力把公共利益同被征收人個(ge) 人利益統一起來。
　　二是通過明確補償(chang) 標準、補助和獎勵措施，保護被征收群眾(zhong) 的利益，使房屋被征收群眾(zhong) 的居住條件有改善、原有生活水平不降低。
　　三是通過完善征收程序，加大公眾(zhong) 參與(yu) ，規定禁止建設單位參與(yu) 搬遷，取消行政機關(guan) 自行強製拆遷的規定，加強和改進群眾(zhong) 工作，把強製減到最少。
　　國有土地上的房屋征收三環節：
　　1、征收決(jue) 定；
　　2、補償(chang) ；
　　3、搬遷。
　　重點講一下房屋征收的基本程序（23個(ge) 步驟）
　　第一步，由用地單位提出用地申請，然後政府負責征收。
　　這也是我們(men) 當前土地運作的主要模式。
　　國有土地上的房屋征收六要素：
　　1、隻有“為(wei) 了公共利益的需要”，才能實施房屋征收；重要適用《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第八條：（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉(xiang) 規劃法有關(guan) 規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
　　2、房屋征收必須依照法律規定的權限和程序進行；
　　3、房屋征收的主體(ti) 隻能是政府；
　　4、房屋征收應當依法給予被征收人補償(chang) ；
　　5、被征收人的居住條件依法受保障；
　　6、征收補償(chang) 費用應當足額到位、專(zhuan) 戶存儲(chu) 、專(zhuan) 款專(zhuan) 用。
　　第二步，是符合國民經濟和社會(hui) 發展規劃。
　　由發改部門負責編製。但我們(men) 是計劃不如變化快。在人代會(hui) 的《國民經濟和社會(hui) 發展規劃》要寫(xie) 入上述內(nei) 容。當然，因為(wei) 現在我們(men) 區的兩(liang) 會(hui) 已經於(yu) 2011年1月18日開過去了，《佛山市禪城區國民經濟和社會(hui) 發展第十二個(ge) 五年規劃綱要》已經通過，今年的征收可能要協調由人大常委會(hui) 按《國民經濟和社會(hui) 發展規劃》的修改程序把今年計劃征收的土地納入規劃，也隻能作為(wei) 權宜之計。
　　第三步，是符合土地利用總體(ti) 規劃。
　　這項工作由國土部門負責編製。
　　第四步，是符合城鄉(xiang) 規劃和專(zhuan) 項規劃。
　　由規劃部門負責編製。
　　第五步，是保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會(hui) 發展年度計劃。
　　這一條比較重要，因為(wei) 我們(men) 當前大多數工程都是舊城區改建。
　　國家發改委副主任徐憲平表示，未來5年，中國將建設3600萬(wan) 套保障性住房，今年1000萬(wan) 套，明年1000萬(wan) 套，後三年1600萬(wan) 套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。
　　大家都知道，蓋房子特別是實施保障性安居工程，有幾個(ge) 必須保障：第一個(ge) 是土地供應要有保證，沒有地的話，房子沒處建。第二個(ge) 就是資金的保障，因為(wei) 這麽(me) 大的工程量，一定要有巨大的資金投入和支持。第三個(ge) 就是生產(chan) 能力的保障，比如我們(men) 的建築材料，我們(men) 的施工機械、施工人員，就是說我們(men) 有能力在一定時間內(nei) 去完成這麽(me) 大的工程量。
　　盡管目前我區具體(ti) 指標還沒下達，但我原來估算應該不少於(yu) 3000套（現初步指標是4000套）。在我們(men) 這個(ge) 城區隻有72平方公裏的地方，也就是說，今後的征收任務更重。
　　國民經濟和社會(hui) 發展2011年度計劃已經在人代會(hui) 上通過了，我們(men) 不知道是否寫(xie) 入了上述內(nei) 容，沒有寫(xie) 入的話怎麽(me) 辦？我們(men) 正在研究。
　　這幾步就是《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第九條的規定：依照本條例第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會(hui) 發展規劃、土地利用總體(ti) 規劃、城鄉(xiang) 規劃和專(zhuan) 項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會(hui) 發展年度計劃。
　　第六步，是房屋征收部門擬定征收補償(chang) 方案。
　　《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第十五條，房屋征收部門應當對房屋征收範圍內(nei) 房屋的權屬、區位、用途、建築麵積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。其實，在房屋征收部門擬定征收補償(chang) 方案時應該也有個(ge) 入戶調查。因為(wei) 沒有調查就沒有方案的擬定。
　　當然，後麵我還要講到第十五條，相比這裏隻是初步調查，可以單方麵行動，可以不公開進行，可以相對粗疏一點。
　　這是《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第十條的規定。
　　這裏出現了征收部門。
　　房屋征收部門到底是行政機關(guan) 還是事業(ye) 單位，到底新設部門還是在住建局掛牌（禪城區人民政府征收辦公室），目前都屬於(yu) 高級機密。因為(wei) 這是領導決(jue) 定的，不是我們(men) 能左右的事。
　　（一）房屋征收與(yu) 補償(chang) 的主體(ti) 是政府
　　（二）房屋征收與(yu) 補償(chang) 的組織實施主體(ti) 是房屋征收部門
　　（三）政府其他有關(guan) 部門依照法定職權和職責分工，相互配合，作好工作
　　（四）政府、房屋征收部門以及其他有關(guan) 部門的法定職責分解
　　1、市、縣級人民政府的職責（24項）
　　2 、房屋征收部門的職責（12項）
　　3 、市、縣級人民政府其他有關(guan) 部門的職責（9項）
　　《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第五條　房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與(yu) 補償(chang) 的具體(ti) 工作。房屋征收實施單位不得以營利為(wei) 目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托範圍內(nei) 實施的房屋征收與(yu) 補償(chang) 行為(wei) 負責監督，並對其行為(wei) 後果承擔法律責任。
　　（一）“委托”不是必須的
　　（二）“委托”的性質和形式：行政法上的委托，書(shu) 麵委托
　　（三）房屋征收實施單位的性質：不一定。
　　（四）房屋征收實施單位不需要有資質
　　（五）房屋征收實施單位不得以營利為(wei) 目的
　　（六）房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托範圍內(nei) 實施的房屋征收與(yu) 補償(chang) 行為(wei) 負責監督，並對其行為(wei) 後果承擔法律責任
　　我們(men) 不計算前麵的前期工作，隻從(cong) 這裏計算，假設房屋征收部門擬定出征收補償(chang) 方案的時間為(wei) 2011年4月1日。
　　第七步，是房屋征收部門將擬定的征收補償(chang) 方案報市、縣級人民政府。
　　注意，這裏是縣級人民政府，所以我們(men) 區政府自然在內(nei) 。解決(jue) 了原來老是吵架的縣市人民政府是否包括區的問題。當然，也不能埋怨我們(men) 法律人吵架，主要是因為(wei) 法律沒製定好。
　　我們(men) 假定征收部門效率特別高，當天擬就當天就報區政府，政府收到的時間是2011年4月1日。
　　第八步，政府公布及逐一征求意見。
　　市、縣級人民政府應當組織有關(guan) 部門對征收補償(chang) 方案進行論證並予以公布，征求公眾(zhong) 意見。
　　征求意見期限不得少於(yu) 30日。
　　我們(men) 就算一天不耽誤，剛剛報給區政府，政府一邊組織有關(guan) 部門對征收補償(chang) 方案進行論證，一邊著手征求公眾(zhong) 意見，第二天就公布。
　　這裏的公布從(cong) 理論上講，除了布告、網絡、媒體(ti) 等形式，應當書(shu) 麵通知被征收人及相法當事人，所以我叫逐一通知。
　　《中華人民共和國行政複議法實施條例》第十五條規定：行政機關(guan) 作出具體(ti) 行政行為(wei) ,依法應當向有關(guan) 公民、法人或者其他組織送達法律文書(shu) 而未送達的，視為(wei) 該公民、法人或者其他組織不知道該具體(ti) 行政行為(wei) 。
　　這個(ge) 時間已經是2011年的5月1日。
　　第九步，是政府公布征求意見情況及根據公眾(zhong) 意見修改情況。
　　這是《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第十一條的規定。
　　我們(men) 假設這個(ge) 過程用一周（5個(ge) 工作日），不考慮法定節假日等時間扣除，時間是2011年的5月8日。
　　第十步，是聽證會(hui) 。
　　《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第十一條規定：因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為(wei) 征收補償(chang) 方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾(zhong) 代表參加的聽證會(hui) ，並根據聽證會(hui) 情況修改方案。
　　這也不是新鮮的規定。
　　2004年3月1日實施的《城市房屋拆遷行政裁決(jue) 工作規程》第七條，未達成拆遷補償(chang) 安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決(jue) 申請前，應當進行聽證。
　　目前尚未有專(zhuan) 門規定，我們(men) 參照《行政許可法》來執行。
　　《行政許可法》第四十六條：法律、法規、規章規定實施行政許可應當聽證的事項，或者行政機關(guan) 認為(wei) 需要聽證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項，行政機關(guan) 應當向社會(hui) 公告，並舉(ju) 行聽證。
　　第四十八條，聽證按照下列程序進行：
　　（一）行政機關(guan) 應當於(yu) 舉(ju) 行聽證的七日前將舉(ju) 行聽證的時間、地點通知申請人、利害關(guan) 係人，必要時予以公告；
　　（二）聽證應當公開舉(ju) 行；
　　（三）行政機關(guan) 應當指定審查該行政許可申請的工作人員以外的人員為(wei) 聽證主持人，申請人、利害關(guan) 係人認為(wei) 主持人與(yu) 該行政許可事項有直接利害關(guan) 係的，有權申請回避；
　　（四）舉(ju) 行聽證時，審查該行政許可申請的工作人員應當提供審查意見的證據、理由，申請人、利害關(guan) 係人可以提出證據，並進行申辯和質證；
　　（五）聽證應當製作筆錄，聽證筆錄應當交聽證參加人確認無誤後簽字或者蓋章。
　　我們(men) 知道，現行的聽證會(hui) 從(cong) 報名到舉(ju) 行時間是不少於(yu) 30日。
　　這樣我們(men) 不計算大小月，2011年的6月9日。
　　第十一步，是根據聽證會(hui) 情況修改方案。
　　行政許可法第四十八條行政機關(guan) 應當根據聽證筆錄，作出行政許可決(jue) 定。
　　這裏麵是根據聽證筆錄，所以筆錄很重要。
　　我們(men) 這個(ge) 期間不計算。
　　第十二步，按照有關(guan) 規定進行社會(hui) 穩定風險評估。
　　2010年5月25日，國務院辦公廳下發了《關(guan) 於(yu) 進一步嚴(yan) 格征地拆遷管理工作切實維護群眾(zhong) 合法權益的緊急通知》，明確城鎮房屋拆遷,必須嚴(yan) 格依法規範進行,必須充分尊重被拆遷人選擇產(chan) 權調換、貨幣補償(chang) 等方麵的意願。立項前要組織專(zhuan) 家論證,廣泛征求社會(hui) 各界特別是被拆遷人的意見,並進行社會(hui) 穩定風險評估。對於(yu) 沒有經過社會(hui) 穩定風險評估或群眾(zhong) 意見較大的項目,沒有建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件和拆遷計劃,以及拆遷補償(chang) 資金、拆遷安置方案不落實的項目,一律不得發放房屋拆遷許可證。
　　這個(ge) 緊急通知最大的亮點之一就是設立了社會(hui) 穩定風險評估程序，把社會(hui) 穩定風險評估程序放在了取得拆遷許可證的幾大要件之一。如果沒有經過社會(hui) 穩定風險評估，一律不得發放房屋拆遷許可證。
　　當前，尚無中介機構可以作社會(hui) 穩定風險評估報告，主要就是由土地儲(chu) 備中心寫(xie) 一個(ge) 證明，就說明做過了。這無疑是不負責任的。
　　其實，社會(hui) 穩定風險評估報告應當從(cong) 項目概況、項目合法性、合理性、風險性、安全性、可行性六個(ge) 方麵對拆遷過程中可能誘發的諸多社會(hui) 風險做出評估，並提出相應的解決(jue) 措施，為(wei) 即將開始的拆遷工作做好了充分的準備。
　　我個(ge) 人認為(wei) 社會(hui) 穩定風險評估報告可以用政府常務會(hui) 議紀要代替。
　　理由是：《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第十二條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決(jue) 定前，應當按照有關(guan) 規定進行社會(hui) 穩定風險評估；房屋征收決(jue) 定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會(hui) 議討論決(jue) 定。
　　既然規定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會(hui) 議討論決(jue) 定，我們(men) 現在不管被征收人數量多少，都一概上政府常務會(hui) 議，這樣是不是就可以不用再作社會(hui) 穩定風險評估報告？因為(wei) 政府常務會(hui) 議也要討論社會(hui) 穩定風險。當然，這隻是我個(ge) 人的見解。
　　第十三步，征收補償(chang) 費用應當足額到位、專(zhuan) 戶存儲(chu) 、專(zhuan) 款專(zhuan) 用。
　　第十四步，市、縣級人民政府作出房屋征收決(jue) 定。
　　根據第十三條，房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
　　所以以後不存在地的訴訟了。我們(men) 隻說房，地隨房走。
　　我們(men) 假設在2011年的6月9日聽證後，政府常務會(hui) 議2周開一次，你正好趕赴上了，就到了2011年6月10日。
　　第十五步，市、縣級人民政府作出房屋征收決(jue) 定後應當及時公告。
　　公告應當載明征收補償(chang) 方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決(jue) 定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
　　2011年6月11日發出政府公告。
　　行政複議是60日，行政訴訟是3個(ge) 月。
　　另外,還有個(ge) 搬遷期限，一般就是15天。
　　關(guan) 於(yu) 公告中的訴權告示，這個(ge) 我們(men) 是有過教訓的。
　　最高人民法院《關(guan) 於(yu) 執行<中華人民共和國行政訴訟法>若幹問題的解釋》第四十一條：行政機關(guan) 作出具體(ti) 行政行為(wei) 時，未告知公民、法人或者其他組織訴權或者起訴期限的，起訴期限從(cong) 公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者起訴期限之日起計算，但從(cong) 知道或者應當知道具體(ti) 行政行為(wei) 內(nei) 容之日起最長不得超過2年。複議決(jue) 定未告知公民、法人或者其他組織訴權或者法定起訴期限的，適用前款規定。
　　最高人民法院《關(guan) 於(yu) 執行<中華人民共和國行政訴訟法>若幹問題的解釋》第四十二條，公民、法人或者其他組織不知道行政機關(guan) 作出的具體(ti) 行政行為(wei) 內(nei) 容的，其起訴期限從(cong) 知道或者應當知道該具體(ti) 行政行為(wei) 內(nei) 容之日起計算。對涉及不動產(chan) 的具體(ti) 行政行為(wei) 從(cong) 作出之日起超過20年、其他具體(ti) 行政行為(wei) 從(cong) 作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。
　　因此，如果不告知起訴期限，會(hui) 很麻煩。
　　最高人民法院《關(guan) 於(yu) 執行<中華人民共和國行政訴訟法>若幹問題的解釋》第九十四條，在訴訟過程中，被告或者具體(ti) 行政行為(wei) 確定的權利人申請人民法院強製執行被訴具體(ti) 行政行為(wei) ，人民法院不予執行，但不及時執行可能給國家利益、公共利益或者他人合法權益造成不可彌補的損失的，人民法院可以先予執行。後者申請強製執行的，應當提供相應的財產(chan) 擔保。
　　我們(men) 知道，我們(men) 就用這一條，在當事人起訴時，采用了先予執行。當然，現在老百姓也聰明了。
　　《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第二十八條：被征收人在法定期限內(nei) 不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償(chang) 決(jue) 定規定的期限內(nei) 又不搬遷的，由作出房屋征收決(jue) 定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強製執行。
　　理論上講，上述方法不靈了，你不能再趁老百姓起訴之機強拆了。
　　確定的搬遷日期是2011年6月26日。
　　最高人民法院《關(guan) 於(yu) 執行<中華人民共和國行政訴訟法>若幹問題的解釋》第八十八條，行政機關(guan) 申請人民法院強製執行其具體(ti) 行政行為(wei) ，應當自被執行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nei) 提出。逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。
　　理論上講，就是從(cong) 2011年9月11日計算，180天內(nei) ，最遲約在2012年3月11日之前提出。
　　最高人民法院《關(guan) 於(yu) 執行<中華人民共和國行政訴訟法>若幹問題的解釋》第八十四條，申請執行的期限從(cong) 法律文書(shu) 規定的履行期間最後一日起計算；法律文書(shu) 中沒有規定履行期限的，從(cong) 該法律文書(shu) 送達當事人之日起計算。
　　粗略計算，政府最快可以強製執行的時間是2011年9月26日。
　　當然，這個(ge) 征收決(jue) 定不是關(guan) 鍵的，可執行的主要是補償(chang) 決(jue) 定。
　　第十六步，房屋征收部門組織調查登記。
　　《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第十五條規定，房屋征收部門應當對房屋征收範圍內(nei) 房屋的權屬、區位、用途、建築麵積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收範圍內(nei) 向被征收人公布。
　　這裏強調的是：調查結果應當在房屋征收範圍內(nei) 向被征收人公布。
　　法律中規定被征收人應當予以配合，但他不配合怎麽(me) 辦？法律中沒有明確。
　　一般認為(wei) 這種義(yi) 務不能強製，隻能認為(wei) 由於(yu) 你不配合，我認為(wei) 你的裝修是一般裝修，你訴訟的時候法院應當禁止你反悔。那麽(me) ，你的精裝修我不能補償(chang) 你！當然，這隻是個(ge) 別法官的觀點！現在沒有好辦法，隻能想盡千方百計、費盡千言萬(wan) 語、不畏千難萬(wan) 險、踏遍千山萬(wan) 水讓他配合你。
　　第十七步，房屋征收部門向有關(guan) 部門出具暫停辦理相關(guan) 手續的書(shu) 麵通知。
　　房屋征收部門應當將前款所列事項（不得在房屋征收範圍內(nei) 實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償(chang) 費用的行為(wei) ）書(shu) 麵通知有關(guan) 部門暫停辦理相關(guan) 手續。暫停辦理相關(guan) 手續的書(shu) 麵通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
　　這裏有個(ge) 時點“房屋征收範圍確定後”，如何確定？指的是政府的房屋征收公告發布之日起。2011年6月11日。一年，到2012年6月10日。
　　一般認為(wei) 這個(ge) 一年是除斥期間，不能延長，中斷。
　　第十八步，補償(chang) 。
　　這是關(guan) 鍵，老百姓不滿意，告你程序違法，說來說去都是因為(wei) 補償(chang) 不如他老人家的意願。人民內(nei) 部矛盾要用人民幣解決(jue) 。搞定就是穩定，沒事就是本事，擺平就是水平。
　　《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第十七條，作出房屋征收決(jue) 定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償(chang) 包括：
　　（一）被征收房屋價(jia) 值的補償(chang) ；第十九條強調，對被征收房屋價(jia) 值的補償(chang) ，不得低於(yu) 房屋征收決(jue) 定公告之日被征收房屋類似房地產(chan) 的市場價(jia) 格。被征收房屋的價(jia) 值，由具有相應資質的房地產(chan) 價(jia) 格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jia) 值有異議的，可以向房地產(chan) 價(jia) 格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產(chan) 價(jia) 格評估專(zhuan) 家委員會(hui) 申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiang) 建設主管部門製定，製定過程中，應當向社會(hui) 公開征求意見。第二十條　房地產(chan) 價(jia) 格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決(jue) 定、隨機選定等方式確定，具體(ti) 辦法由省、自治區、直轄市製定。
　　（二）因征收房屋造成的搬遷、臨(lin) 時安置的補償(chang) ；
　　（三）因征收房屋造成的停產(chan) 停業(ye) 損失的補償(chang) 。停產(chan) 停業(ye) 損失，《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chan) 、停業(ye) 的，拆遷人應當給予適當補償(chang) 。可惜我們(men) 都沒有做到。第二十三條　對因征收房屋造成停產(chan) 停業(ye) 損失的補償(chang) ，根據房屋被征收前的效益、停產(chan) 停業(ye) 期限等因素確定。具體(ti) 辦法由省、自治區、直轄市製定。目前省裏不可能很快出規定，所以容易發生腐敗問題。
　　市、縣級人民政府應當製定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
　　什麽(me) 叫補助？法律上沒有明確規定，一般對於(yu) 特殊家庭，如孤老、低保、重大病、傷(shang) 殘軍(jun) 人等，作為(wei) 特殊照顧對象，一般根據不同困難程度，再另外補償(chang) 一定的貨幣。目前，主要是指第十八條中“征收個(ge) 人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決(jue) 定的市、縣級人民政府應當優(you) 先給予住房保障。具體(ti) 辦法由省、自治區、直轄市製定”。例如，原來住的時候最新房屋保障是12平方米，現在提高到了15平方米，那就按15平方米來補助。
　　獎勵不是補償(chang) 。它是單獨的，對配合拆遷人的獎賞。上海為(wei) 鼓勵早走早得益，各動遷方案一般設置各個(ge) 獎期，根據搬遷的早晚，進行獎勵。如第一期，在動遷開始三個(ge) 月內(nei) 簽約搬遷的，每平方米獎勵200元，每戶速遷費1萬(wan) 元；第二期，在動遷開始在動遷開始五個(ge) 月內(nei) 簽約搬遷的，每平方米獎勵150元，每戶速遷費8000元之類。當然，還可以“發動群眾(zhong) 鬥群眾(zhong) ”，用連坐的方法。如果一個(ge) 樓棟、一坐樓、一個(ge) 小區再行獎勵。還有上海市的全民投票，一人反對則10年不納入改造。
　　財政部、國家稅務總局《關(guan) 於(yu) 城鎮房屋拆遷有關(guan) 稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規定：一、對被拆遷人按照國家有關(guan) 城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償(chang) 款，免征個(ge) 人所得稅。二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價(jia) 格中相當於(yu) 拆遷補償(chang) 款的部分免征契稅，成交價(jia) 格超過拆遷補償(chang) 款的，對超過部分征收契稅。
　　第十九步，提供周轉房，置換房，安置房。
　　《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補償(chang) ，也可以選擇房屋產(chan) 權調換。被征收人選擇房屋產(chan) 權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於(yu) 產(chan) 權調換的房屋，並與(yu) 被征收人計算、結清被征收房屋價(jia) 值與(yu) 用於(yu) 產(chan) 權調換房屋價(jia) 值的差價(jia) 。因舊城區改建征收個(ge) 人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chan) 權調換的，作出房屋征收決(jue) 定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
　　第二十步，對房屋進行認定。
　　《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第二十四條：市、　市、縣級人民政府作出房屋征收決(jue) 定前，應當組織有關(guan) 部門依法對征收範圍內(nei) 未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為(wei) 合法建築和未超過批準期限的臨(lin) 時建築的，應當給予補償(chang) ；對認定為(wei) 違法建築和超過批準期限的臨(lin) 時建築的，不予補償(chang) 。
　　最高法院（1999）行終字第20號判決(jue) 書(shu) 首次在司法審查中運用了行政法比例原則作出判決(jue) 。
　　1993年4月，哈爾濱市同利實業(ye) 公司（簡稱同利公司）向哈爾濱市規劃土地管理局（1995年10月份機構改革分立為(wei) 規劃局和土地管理局）申請翻擴建其所有的、位於(yu) 哈爾濱市道裏區中央大街108號（原138號）院內(nei) 的兩(liang) 層樓房。（院內(nei) 原有兩(liang) 棟樓房，其中，臨(lin) 中央大街一棟為(wei) 地下1層、地上3層；院內(nei) 一棟為(wei) 地下1層、地上2層。）同年6月17日，同利公司與(yu) 匯豐(feng) 實業(ye) 發展有限責任公司（簡稱匯豐(feng) 公司）達成房屋買(mai) 賣協議，簽定了《房屋產(chan) 權有償(chang) 轉讓協議書(shu) 》，匯豐(feng) 公司付清了1000萬(wan) 元房款，交納了房屋買(mai) 賣有關(guan) 契稅費用，領取了房屋產(chan) 權證。同年12月7日，哈爾濱市規劃土地管理局頒發93（地）字246號建設用地規劃許可證，同意同利公司翻建108號樓，用地麵積339.20平方米。1994年1月6日，哈爾濱市規劃土地管理局以哈規土（94撥）字第2號建設用地許可證批準建設用地211.54平方米，建築麵積680平方米的3層建築。同年5月9日，哈爾濱市規劃土地管理局核發給同利公司94（審）1004號《建設工程規劃許可證》，批準建築麵積588平方米。同年6月24日，同利公司與(yu) 匯豐(feng) 公司共同向規劃土地管理局申請擴建改造中央大街108號樓。申請增建4層，麵積為(wei) 1200平方米。在尚未得到哈爾濱市規劃土地管理局答複的情況下，匯豐(feng) 公司依據同利公司取得的《建設工程規劃許可證》，於(yu) 1994年7月末開始組織施工。至哈爾濱市規劃局作出處罰決(jue) 定前（1996年8月12日），匯豐(feng) 公司將中央大街108號院內(nei) 原有2層建築（建築麵積303.76平方米）拆除，建成地下1層、地麵9層（建築麵積3800平方米）的建築物，將中央大街108號臨(lin) 街原有3層建築（建築麵積1678.21平方米）拆除，建成地下1層、地麵臨(lin) 中央大街為(wei) 6層、後退2.2米為(wei) 7、8層、從(cong) 8層再後退4.4米為(wei) 9層（建築麵積6164平方米）的建築物，兩(liang) 建築物連為(wei) 一體(ti) 。 1996年8月12日，哈爾濱市規劃局作出的哈規罰決(jue) 字（1996）第1號行政處罰決(jue) 定中，責令匯豐(feng) 公司：1、拆除臨(lin) 街部分的5至9層，並罰款192000元。2、拆除108號院內(nei) 地麵8至9層，並罰款182400元。匯豐(feng) 公司不服上述處罰決(jue) 定，向黑龍江省高級人民法院提起行政訴訟。
　　黑龍江省高級人民法院經審理後認定，哈爾濱市規劃局處罰顯失公正，對市規劃局的具體(ti) 行政行為(wei) 予以變更，減少了拆除麵積，變更了罰款數量。市規劃局不服一審判決(jue) ，提起上訴。最高人民法院經審理後認為(wei) ，原審判決(jue) 認定事實基本清楚，適用法律、法規正確，駁回上訴，維持原判。
　　最高人民法院在判決(jue) 書(shu) 中寫(xie) 道：“……訴訟中，上訴人提出匯豐(feng) 公司建築物遮擋中央大街保護建築新華書(shu) 店（原外文書(shu) 店）頂部，影響了中央大街的整體(ti) 景觀，按國務院批準的‘哈爾濱市總體(ti) 規劃’中關(guan) 於(yu) 中央大街規劃的原則規定和中央大街建築風貌的實際情況，本案可以是否遮擋新華書(shu) 店頂部為(wei) 影響中央大街景觀的參照標準。規劃局所作的處罰決(jue) 定應針對影響的程度，責令匯豐(feng) 公司采取相應的改正措施，既要保證行政管理目標的實現，又要兼顧保護相對人的權益，應以達到行政執法目的和目標為(wei) 限，盡可能使相對人的權益遭受最小的侵害。而上訴人所作的處罰決(jue) 定中，拆除的麵積明顯大於(yu) 遮擋的麵積，不必要地增加了被上訴人的損失，給被上訴人造成了過度的不利影響。原審判決(jue) 認定該處罰決(jue) 定顯示公正是正確的。原審判決(jue) 將上訴人所作的處罰決(jue) 定予以變更，雖然減少了拆除的麵積和變更了罰款數額，但同樣達到了不遮擋新華書(shu) 店頂部和製裁匯豐(feng) 公司違法建設行為(wei) 的目的，使匯豐(feng) 公司所建商業(ye) 服務樓符合哈爾濱市總體(ti) 規劃中對中央大街的規劃要求，達到了執法的目的，原審所作變更處罰並無不當。……”
　　比例原則，亦稱禁止過度原則，必學界通說認為(wei) ，比例原則包含適當性原則、必要性原則和相當性原則三個(ge) 子原則。行政法中比例原則是指行政權力的行使除了有法律依據這一前提外，行政主體(ti) 還必須選擇對人民侵害最小的方式進行。比例原則對我國行政法治建設具有很強的借鑒意義(yi) 。一句話，不能高射炮打蚊子。
　　第二十一步，簽訂補償(chang) 協議。
　　《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第二十五條，房屋征收部門與(yu) 被征收人依照本條例的規定，就補償(chang) 方式、補償(chang) 金額和支付期限、用於(yu) 產(chan) 權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨(lin) 時安置費或者周轉用房、停產(chan) 停業(ye) 損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償(chang) 協議。
　　補償(chang) 協議訂立後，一方當事人不履行補償(chang) 協議約定的義(yi) 務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
　　這個(ge) 補償(chang) 協議是民事合同還是行政合同？目前有爭(zheng) 議。
　　政府為(wei) 了公共利益，可以對國有土地上單位和個(ge) 人的房屋進行征收，這裏的征收屬於(yu) 行政法上的行政征收，屬於(yu) 具體(ti) 行政行為(wei) ，可以申請行政複議，也可以提起行政訴訟。
　　而該《條例》第25條規定房屋征收部門與(yu) 被征收人依照本條例的規定，就補償(chang) 方式、補償(chang) 金額和支付期限、用於(yu) 產(chan) 權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨(lin) 時安置費或者周轉用房、停產(chan) 停業(ye) 損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償(chang) 協議。
　　顯而易見，行政機關(guan) 為(wei) 了公共利益的需要，對行政征收這種具體(ti) 行政行為(wei) 采取了“協議”的形式，這種協議符合對行政合同的定義(yi) ，即此協議係行政主體(ti) 與(yu) 行政相對人之間設立、變更、消滅行政法律關(guan) 係的合意。
　　該《條例》25條同時規定，補償(chang) 協議訂立後，一方當事人不履行補償(chang) 協議約定的義(yi) 務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。結合上文可以這樣理解“提起訴訟”即提起民事訴訟。如果提起行政訴訟，就無從(cong) 解釋為(wei) 何不可複議。
　　第二十二步，政府作出補償(chang) 決(jue) 定。
　　《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第二十六條，房屋征收部門與(yu) 被征收人在征收補償(chang) 方案確定的簽約期限內(nei) 達不成補償(chang) 協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決(jue) 定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償(chang) 方案作出補償(chang) 決(jue) 定，並在房屋征收範圍內(nei) 予以公告。補償(chang) 決(jue) 定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關(guan) 補償(chang) 協議的事項。被征收人對補償(chang) 決(jue) 定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
　　一般來說，簽約期是3個(ge) 月。我們(men) 確定的政府征收公告日期是2011年6月11日，那麽(me) 這裏政府按照征收補償(chang) 方案作出補償(chang) 決(jue) 定的日期最快是2011年9月11日。裏麵又包括一個(ge) 搬遷期限15天。
　　這裏又有個(ge) 複議和訴訟。
　　初步算來，最快的可以申請強製執行時間是2011年12月26日。
　　第二十三步，申請法院強製執行。
　　所有這些都對我們(men) 的工作提出了更快、更高、更強的要求。
　　諸位同仁，麵對征收，麵對中國特色社會(hui) 主義(yi) 法律體(ti) 係已經形成的客觀事實，我們(men) 隻能“拿法律當擋箭牌”。