星空官网入口
手機：18563708776
郵箱：lawyercxf@163.com
網址：www.qingyanhall.com
裁判要旨
雖然對被征收房屋的補償(chang) 應當按照法定登記性質予以補償(chang) ，但對於(yu) 因曆史等原因未辦理房屋登記的，被告應予調查被征收房屋的實際用途，對於(yu) 實際功能為(wei) 經營性用房的房屋，其應當根據房屋的實際用途，結合其經營情況、經營年限等實際情況給予適當補償(chang) 。
因此，被告未考慮涉案房屋的實際用途為(wei) 經營性用房，其依照完全按照普通住宅予以評估的評估報告予以補償(chang) ，有失公平，不符合《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第十九條規定。
裁判要旨
山東(dong) 省臨(lin) 沂市中級人民法院
行政判決(jue) 書(shu)
(2021)魯13行初197號
原告孫某，住山東(dong) 省臨(lin) 沂市平邑縣。
委托代理人李豔龍，星空官网入口律師。
被告平邑縣人民政府，住所地平邑縣明德路中段。
法定代表人陳士賢，縣長。
出庭負責人華營，副縣級領導幹部。
原告孫某訴被告平邑縣人民政府征收補償(chang) 決(jue) 定一案，於(yu) 2021年10月9日向本院提起行政訴訟。本院於(yu) 2021年11月1日立案後向被告送達了起訴狀副本及應訴通知書(shu) 。本院依法組成合議庭，於(yu) 2021年11月23日公開開庭審理了本案。原告孫某及其委托代理人李豔龍，被告平邑縣人民政府出庭負責人華營、委托代理人廉勇、馮(feng) 繼鵬到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
訴訟請求
原告孫某訴稱，
1、請求法院依法判決(jue) 撤銷被告作出的平房征補決(jue) 字[2021]10號平邑縣人民政府房屋征收補償(chang) 決(jue) 定書(shu) ；
2、訴訟費用由被告承擔。事實和理由：原告在平邑縣宗聖路路東(dong) 擁有合法房屋一處，被告於(yu) 2021年4月30日作出平房征補決(jue) 字[2021]10號平邑縣人民政府房屋征收補償(chang) 決(jue) 定書(shu) ，原告認為(wei) 該征收補償(chang) 決(jue) 定違反法律規定，理應撤銷。
事實理由
1、涉案評估機構選定程序違法。
根據《山東(dong) 省國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第三十八條規定，房屋征收部門應當在房屋征收決(jue) 定作出後，將房地產(chan) 價(jia) 格評估機構選定方式等相關(guan) 事項在房屋征收範圍內(nei) 予以公布，並告知被征收人有協商選定房地產(chan) 價(jia) 格評估機構的權利。被征收人協商選定房地產(chan) 價(jia) 格評估機構的期限為(wei) 十日。超過半數的被征收人共同簽字認可的房地產(chan) 價(jia) 格評估機構，視為(wei) 共同協商選定。而涉案評估機構並非被征收人協商選定；
2、涉案房屋征收補償(chang) 決(jue) 定所給予的補償(chang) 遠低於(yu) 周邊類似房地產(chan) 市場價(jia) 值。
根據《山東(dong) 省國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第十九條規定：對被征收房屋價(jia) 值的補償(chang) ，不得低於(yu) 房屋征收決(jue) 定公告之日被征收房屋類似房地產(chan) 的市場價(jia) 格。綜上被告作出的涉案房屋征收補償(chang) 決(jue) 定書(shu) 違反法律規定，理應撤銷。
法庭審查
經審理查明，原告孫某以出讓方式取得了商住樓用地一宗，麵積75.2平方米，位於(yu) 平邑縣浚河小區沿街，辦理了平國用(2000)字第369號國有土地使用證，孫某建三層沿街商鋪一套，麵積共計225.6平方米，未辦理房屋所有權登記。原告房屋包括在平邑縣人民政府作出的平政房征決(jue) 字[2019]1號《房屋征收決(jue) 定》範圍內(nei) ，附件《平邑縣興(xing) 水河沿岸片區改造國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 方案》已經臨(lin) 沂市中級人民法院作出的(2020)魯13行初66號行政判決(jue) 書(shu) 和山東(dong) 省高級人民法院作出的(2020)魯行終734號行政判決(jue) 書(shu) 確認合法有效。
庭審中，經本院向原、被告釋明，由於(yu) 原告房屋位於(yu) 蒙陽片區，與(yu) 臨(lin) 沂市中級人民法院作出的(2020)魯13行初413號行政判決(jue) 、山東(dong) 省高級人民法院作出的(2021)魯行終1172號行政判決(jue) 選定評估機構的程序相同，本院對選定評估機構的合法性證據不再調查質證，確認臨(lin) 沂邦泰房地產(chan) 評估有限公司是涉案征收片區被征收人通過法定程序選出的房屋評估機構。
2020年4月8日，臨(lin) 沂邦泰房地產(chan) 評估有限公司按照原告房屋所處區位新建普通商品住房市場價(jia) 格進行了評估，作出臨(lin) 邦泰房評字(2020)第0417-DY625號評估報告，評估價(jia) 值為(wei) 638563.5元，評估時點為(wei) 2019年10月15日。原告不服，申請複核，臨(lin) 沂邦泰房地產(chan) 評估有限公司於(yu) 2020年8月22日作出複核報告，複核評估的標準、時點同上，複核結果為(wei) 639150.1元。原告不服，向臨(lin) 沂市房地產(chan) 價(jia) 格評估專(zhuan) 家委員會(hui) 申請鑒定，2021年3月20日，專(zhuan) 家委員會(hui) 作出鑒定意見：維持原評估報告。原告對評估報告中確認的房屋麵積、物品等均無異議，但認為(wei) 其房屋屬於(yu) 商鋪，應當按照商鋪標準予以評估補償(chang) ，每平方米不能低於(yu) 18000元，雙方未達成安置補償(chang) 協議。2021年4月30日，被告依據臨(lin) 邦泰房評字(2020)第0417-DY625號《房地產(chan) 估價(jia) 報告》（複核），作出平房征補決(jue) 【2021】10號房屋征收補償(chang) 決(jue) 定書(shu) 送達給原告。
庭審中，被告認可對原告的房屋是按照一般住宅予以評估補償(chang) ，主要原因是原告未辦理產(chan) 權證。對與(yu) 原告同一位置同一類型左右鄰居的房屋，因辦理了房屋產(chan) 權證，均按照商鋪標準予以評估補償(chang) 。對原告要求按商鋪補償(chang) 的請求，法庭經征詢被告意見，被告同意按照商鋪予以評估補償(chang) 。2021年11月25日，被告房屋征收部門委托臨(lin) 沂邦泰房地產(chan) 評估有限公司對孫某案涉房屋進行複核評估。2021年12月2日，臨(lin) 沂邦泰房地產(chan) 評估有限公司出具複核情況說明：“根據平邑縣興(xing) 水河沿岸片區征收改造指揮部工作安排，我公司估價(jia) 師於(yu) 2021年11月25日對浚河小區沿街，孫某，房屋編號1-031進行現場勘查，清點明細如下：1、一直未提供房屋規劃和建設手續，房產(chan) 證。根據法官釋明：房屋要求按照商業(ye) 用房進行評估。現已按照商業(ye) 用房進行評估。2、大理石地麵經複核為(wei) 8*1.5=12平方米。3、有線電視、動力電未提供有效證明。4、廁所屬於(yu) 室內(nei) 廁所，在房屋結構內(nei) ，房屋已評估。5、監控經複核增加3個(ge) 。數據詳見評估複核(2021年11月25日)報告”。同時，臨(lin) 沂邦泰房地產(chan) 評估有限公司作出邦泰房評字(2021)第0417-DY625號(2021年11月25日複核)報告，報告致委托方函：“因被征收人提出複核申請，於(yu) 2021年11月25日我公司入戶複核評估。評估結果以本報告為(wei) 準，即原評估報告（臨(lin) 邦泰房評字(2020）第0417-DY625號)、臨(lin) 邦泰房評字(2020)第0417-DY625號（複核）作廢。經我方評估人員在現場勘查和認真分析現有資料的基礎上，進行詳細測算評估，結合估價(jia) 經驗和對影響房地產(chan) 價(jia) 格因素進行綜合分析，確定估價(jia) 對象於(yu) 價(jia) 值時點2019年10月15日的評估征收價(jia) 值為(wei) ：人民幣1919337.4元，詳見分戶評估報告書(shu) ”。報告送達原告後，原告認為(wei) 價(jia) 格太低，要求按每平方米18000元予以評估補償(chang) ，不同意調解。
以上事實，有原、被告提交的相關(guan) 書(shu) 麵證據、陳述及庭審筆錄所證實，均已質證並收集記錄在卷。
法院判決(jue)
本院認為(wei) ，本案審理焦點為(wei) 被告平邑縣人民政府作出的平房征補決(jue) 【2021】10號房屋征收補償(chang) 決(jue) 定（以下簡稱被訴補償(chang) 決(jue) 定）是否合法。被訴補償(chang) 決(jue) 定的核心內(nei) 容是被征收房屋的價(jia) 值，對被征收房屋價(jia) 值的評估是作出被訴補償(chang) 決(jue) 定的重要依據。本案中，原告認為(wei) 被告作出的被訴補償(chang) 決(jue) 定不合法的主要理由是：
一、涉案評估機構選定程序違法；
二、被訴補償(chang) 決(jue) 定所給予的補償(chang) 遠低於(yu) 周邊類似房地產(chan) 市場價(jia) 格。
關(guan) 於(yu) 涉案評估機構選定程序是否違法。
因被告平邑縣人民政府公布的《平邑縣興(xing) 水河沿岸片區改造國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 方案》適用於(yu) 平邑縣興(xing) 水河沿岸片區改造征收範圍內(nei) 的所有被征收人，本案涉案房屋亦位於(yu) 該征收範圍內(nei) ，故對該征收範圍內(nei) 房屋評估機構的選定也適用於(yu) 本案涉案房屋。在另案陳某訴請撤銷平邑縣人民政府補償(chang) 決(jue) 定一案中，本院一審已作出(2020)魯13行初413號行政判決(jue) ，確認該征收範圍內(nei) 房屋評估機構的選定程序合法，案經山東(dong) 省高級人民法院二審作出(2021)魯行終1172號行政判決(jue) ，駁回陳某的上訴，維持一審判決(jue) 。因此，本案涉及的評估機構的選定程序已由生效判決(jue) 確認合法有效且適用於(yu) 本案，本院對此不再予以審查。
關(guan) 於(yu) 被訴補償(chang) 決(jue) 定所給予的補償(chang) 低於(yu) 周邊類似房地產(chan) 市場價(jia) 格問題。
《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第十九條規定，對被征收房屋價(jia) 值的補償(chang) ，不得低於(yu) 房屋征收決(jue) 定公告之日被征收房屋類似房地產(chan) 的市場價(jia) 格。
本案中，被告平邑縣人民政府作出被訴補償(chang) 決(jue) 定的主要依據是臨(lin) 邦泰房評字(2020)第0417-DY625號《房地產(chan) 估價(jia) 報告》（複核），該複核報告是按照一般住宅標準予以評估。
而根據本案查明的事實，原告孫某以出讓方式取得了商住樓用地一宗，麵積75.2平方米，位於(yu) 平邑縣浚河小區沿街，並辦理了平國用(2000)字第369號國有土地使用證，涉案房屋係三層沿街商鋪，麵積共計225.6平方米，雖未辦理房屋登記，但其實際使用功能為(wei) 經營性用房，與(yu) 原告同一位置同一類型左右鄰居的房屋，因辦理了房屋產(chan) 權證，均按照商鋪標準予以評估補償(chang) 。被告亦認可其對原告的房屋是按照一般住宅予以評估補償(chang) ，主要原因是原告未辦理產(chan) 權證。雖然對被征收房屋的補償(chang) 應當按照法定登記性質予以補償(chang) ，但對於(yu) 因曆史等原因未辦理房屋登記的，被告應予調查被征收房屋的實際用途，對於(yu) 實際功能為(wei) 經營性用房的房屋，其應當根據房屋的實際用途，結合其經營情況、經營年限等實際情況給予適當補償(chang) 。
因此，被告未考慮涉案房屋的實際用途為(wei) 經營性用房，其依照完全按照普通住宅予以評估的評估報告予以補償(chang) ，有失公平，不符合《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第十九條規定。
法院判決(jue)
綜上，被告平邑縣人民政府作出的被訴補償(chang) 決(jue) 定事實不清，主要證據不足，依法應予撤銷。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第（一）項的規定，判決(jue) 如下：
撤銷被告平邑縣人民政府2021年4月30日作出平房征補決(jue) 【2021】10號房屋征收補償(chang) 決(jue) 定書(shu) 。
案件受理費50元由被告平邑縣人民政府負擔。
如不服本判決(jue) ，可以在判決(jue) 書(shu) 送達之日起十五日內(nei) 向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於(yu) 山東(dong) 省高級人民法院。
