山東星空体育官方告訴你無證房拆遷，一定沒有補償與賠償嗎？

由於(yu) 曆史、風俗習(xi) 慣等原因，不辦理房產(chan) 證或超麵積建房在我國是一種普遍的現象，一旦房屋遭遇拆遷，無證房屋在麵臨(lin) 拆遷時是否獲得補償(chang) ，無證建築是否就是違章建築，無證建築進行拆遷時是否可以獲得補償(chang) ？無證房能否獲得補償(chang) 是被拆遷人最關(guan) 心的問題。

《國有土地上房屋征收與(yu) 補償(chang) 條例》第二十四條規定：

市、縣級人民政府作出房屋征收決(jue) 定前，應當組織有關(guan) 部門依法對征收範圍內(nei) 未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為(wei) 合法建築和未超過批準期限的臨(lin) 時建築的，應當給予補償(chang) ；對認定為(wei) 違法建築和超過批準期限的臨(lin) 時建築的，不予補償(chang) 。由該法律規定可知，無證房是否能夠獲得補償(chang) 必須要經過相關(guan) 部門的認定：認定為(wei) 合法建築的，應當給予補償(chang) ；認定為(wei) 違法建築的，不給予補償(chang) 。

Q1什麽(me) 是違法建築？

違法建築是指違反法律、法規在城市規劃區內(nei) ，沒有取得建設工程規劃許可證或者違反工程規劃許可證的規定建設的建築，或者是采取欺騙手段騙取批準而新建、擴建或改建的建築。違法建築一般包括以下幾種情形：沒有申請或者申請未獲得批準，沒有取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築；雖然取得建設工程規劃許可證，但未按照批準的範圍、使用性質建成的建築；擅自將臨(lin) 時建築建設為(wei) 永久性的建築。

Q2違法建築如何認定？

拆遷過程中，拆遷人多依據《城鄉(xiang) 規劃法》等規定，直接認定無房產(chan) 證的房屋是違法建築，這種做法是錯誤的。違法建築的認定主體(ti) 、認定程序必須符合法律規定。浙江省高級人民法院認為(wei) ：未經產(chan) 權登記的房屋並非均屬違法建築，也並非所有違法建築都須拆除。征收範圍內(nei) 的房屋情況複雜，尤其是城中村或舊城區，存在大量因曆史原因未依法辦理產(chan) 權登記或依法未辦理審批許可手續的建築，對征收範圍內(nei) 的此類建築，政府應當組織有關(guan) 部門依法進行調查、認定和處理。

Q3無證房屋一定是違章建築嗎？

現在的房產(chan) 市場中，有很多沒有證的房屋，無證房屋拆遷的時候如果不給予安置補償(chang) 肯定是不妥當，但是法律對房屋拆遷補償(chang) 的實施對象是房屋權利人。到底無證房屋在拆遷補償(chang) 方麵法律是如何規定的？房屋拆遷補償(chang) 多少以及補償(chang) 方式是怎麽(me) 規定的？

1、無證房屋權利歸屬

首先要明晰的就是無證房屋的權利性質。如果房屋已經辦理權證，那麽(me) 房屋所有人就有不動產(chan) 的物權。如果是沒有辦理權證的房屋，房主沒有物權。因為(wei) 無證房屋沒有進行產(chan) 權登記，物權未設立，隻有等到權證辦理完畢之後權利人才能取得完整的權利。盡管我國法律並無明確規定期待權的相關(guan) 權能，但就法理而言權利人對無證房屋的期待權應當具有可轉讓性、可繼承性。

2、無證房屋現狀

無證房屋麵臨(lin) 拆遷的現象並不少，而房屋的權證何時能辦妥遙遙無期，如在權證尚未辦畢時，該房屋又麵臨(lin) 拆遷時，就容易滋生糾紛。隨著經濟房價(jia) 的飛漲，房屋拆遷時，拆遷部門所支付的補償(chang) 金往往高於(yu) 房屋的交易價(jia) 格。因此，無證房產(chan) 隻能享受有限的保護，產(chan) 權人應該及時辦理房產(chan) 證明。

將無證建築認定為(wei) 違章建築是拆遷方慣用的伎倆(lia) ，通過認定為(wei) 違章建築進行強拆一方麵減少拆遷補償(chang) ，另一方麵也壓縮了時間成本，嚴(yan) 重地損害了被拆遷人的利益。無證並非違章，應具體(ti) 情況具體(ti) 分析，現實中，即使屬於(yu) 違章建築，也應根據行政法中的“比例原則”即《行政處罰法》中的“過罰相當”原則給予合理補償(chang) 。至於(yu) 如何補償(chang) ，可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關(guan) 是否存在不作為(wei) 等因素綜合製定無證房屋的征收補償(chang) 方案。農(nong) 村居民建造住宅，隻要經鄉(xiang) 鎮政府審核，並經縣級政府批準後，就算沒有宅基地證，建房證也不能認定為(wei) 違章建築。

無證房屋就算被認定為(wei) 違章建築也需要補償(chang) 。經相關(guan) 部門調查認定為(wei) 違法建築的違法部分不予補償(chang) 。對於(yu) 合法部分，應當給予等價(jia) 的補償(chang) 。本該屬於(yu) 我們(men) 的土地和建築材料我們(men) 仍有尋求補償(chang) 的權利。

3、無證房可以獲得全額補償(chang) 的情況

曆史存留的房屋。法律上有法不溯及以往原則，這是我國法律製度基本原則之一，也可擴充至行政時效原則。一些建築形成於(yu) 70年代，或是更早至五六十年代，在當時很少的手續就可建成，如果用現在法律要求分析可以歸為(wei) 違章建築，這顯然不行，所以，必須結合建築物形成時法律規定確定合法與(yu) 非法。

農(nong) 村的房屋和城市中的農(nong) 建房。最開始農(nong) 村建房管理較鬆，對產(chan) 權這方麵也沒有管理到位，因此農(nong) 村有很多無證房。無證房屋不等於(yu) 違章建築，隻要是依法建造的房屋，即使沒有產(chan) 權證明，在拆遷的時候依舊可以拿到全額補償(chang) 。

4、無證房產(chan) 拆遷補償(chang) 考慮因素

可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關(guan) 是否存在不作為(wei) 等因素綜合製定無證房屋的征收補償(chang) 方案。

①嚴(yan) 重違反城鄉(xiang) 規劃及土地管理法或明知已經發布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補償(chang) 。但無論被征收人的房屋是否屬於(yu) 違建，對被征收人的土地使用權都應給予公平、合理的補償(chang) 。

②房屋建造的時候是合法的，但沒有合法產(chan) 權證明，是由於(yu) 不可歸咎於(yu) 其自身的曆史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內(nei) 已長期生活居住，應當得到合法補償(chang) 安置。

Q4無證房屋拆遷補償(chang) 的標準和方式是什麽(me) ？

無證房屋拆遷補償(chang) 標準：每個(ge) 地方的拆遷補償(chang) 標準是不一樣的，政府部門會(hui) 根據當地的拆遷管理辦法進行估算、賠償(chang) 。您可以查看拆遷公告的具體(ti) 規定，也可向當地土地部門谘詢。如果有異議，可以申請行政裁決(jue) 。

房屋拆遷補償(chang) 一般包括兩(liang) 類：

①房屋補償(chang) 費(房屋重置費），用於(yu) 補償(chang) 被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價(jia) 計算；

②周轉補償(chang) 費，用於(yu) 補償(chang) 被拆遷房屋住戶臨(lin) 時居住房或自找臨(lin) 時住處的不便，以臨(lin) 時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

房屋拆遷補償(chang) 方式分為(wei) 兩(liang) 種：

①補償(chang) 方式可以實行貨幣補償(chang) ，也可以實行房屋產(chan) 權調換，或者實行貨幣補償(chang) 與(yu) 房屋產(chan) 權調換相結合的形式。

②補償(chang) 的金額，根據被征收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築麵積等因素，以房地產(chan) 市場評估價(jia) 格確定。

綜上，無證房並不是違法建築的代名詞，對無證房一概不給予補償(chang) 是拆遷人無視被拆人合法權益的做法。無證房屋的所有人一定要對自己的房屋及權利有清楚的認識，在拆遷過程中關(guan) 注拆遷人的主體(ti) 資格、拆遷程序等是否有違法之處，以做到有備無患。如果有自己無法判斷的問題一定要及時谘詢專(zhuan) 業(ye) 人士，積極維護自己的合法權益。