商品房預售合同約定延期交房違約金比例，法院會支持多少？

在商品房預售中，買(mai) 賣雙方往往會(hui) 約定在買(mai) 受人履約完畢，出賣人延期交房的情況下，出賣人應向買(mai) 受人支付一定比例的違約金（一般實踐情況中會(hui) 約定房屋總價(jia) 款的日萬(wan) 分之一至日萬(wan) 分之五的違約金）。那麽(me) 延期交房違約金的比例法院會(hui) 支持多少呢，先看看相關(guan) 法律條文的規定：

《民法典》第584條規定：當事人一方不履行合同義(yi) 務或者履行合同義(yi) 務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償(chang) 額應當相當於(yu) 因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的。

《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理商品房買(mai) 賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第16條當事人以約定的違約金過高為(wei) 由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為(wei) 標準適當減少;當事人以約定的違約金低於(yu) 造成的損失為(wei) 由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數，如果合同約定的違約金過低,不足以彌補實際損失的,依據合同法的規定是可以向法院請求增加賠付額。

《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理商品房買(mai) 賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第17條商品房買(mai) 賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償(chang) 額計算方法，違約金數額或者損失賠償(chang) 額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guan) 主管部門公布或者有資格的房地產(chan) 評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

根據上述條款的規定，法院支持買(mai) 受人在出賣人延期交房時按照合同約定或者相關(guan) 法律規定要求出賣人違約金，雖然相關(guan) 司法解釋有明確規定，約定違約金過高需要下調，約定違約金過低也可以要求增加，但是卻沒有給出一個(ge) 明確的標準，下麵我們(men) 通過幾個(ge) 案例看看司法實踐中法院一般會(hui) 支持的延期交房違約金的比例：

案例1：出賣人交房行為(wei) 不符合合同約定及法律規定，買(mai) 受人有權拒絕接收房屋，後達到收房標準後交房屬於(yu) 延期交房，法院判決(jue) 按照房屋總價(jia) 款的日萬(wan) 分之一計算違約金。

案號：(2021)魯01民終2481號 王某、張某與(yu) 濟南市某置業(ye) 公司商品房預售合同糾紛案

關(guan) 於(yu) 延期交房違約金的比例，濟南市中級人民法院認為(wei) ：

王某、張某與(yu) 該公司簽訂的《商品房買(mai) 賣合同》及補充協議係雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強製性規定，為(wei) 有效合同，雙方應按合同約定履行各自義(yi) 務。該公司在此之前的交房行為(wei) 不符合合同約定及法律規定，王某、張某於(yu) 2019年10月20日實際收房，逾期交房違約金應計算至實際收房之日。涉案房屋的逾期交房違約金，應以1292981元為(wei) 基數，按照日萬(wan) 分之一的標準，自2018年1月31日起計算至2019年10月20日止，共計81069元。

案例2：在商品房預售中，雙方簽訂的《商品房買(mai) 賣合同》約定的延期交房違約金比例過低，不足以彌補損失，買(mai) 受人要求予以上調的，法院應當準予調整。

案號：（2020）魯01民終9336號 濟南某房地產(chan) 開發有限公司與(yu) 殷某商品房預售合同糾紛案

關(guan) 於(yu) 延期交房違約金的計算方式以及上調標準，濟南市中級人民法院認為(wei) ：

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為(wei) 合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於(yu) 造成的損失”。本案中，雙方關(guan) 於(yu) 出賣人按日向買(mai) 受人支付已付房價(jia) 款萬(wan) 分之0.1的違約金約定過低，應予以調整。雙方均同意按照評估結論計算違約金，故一審法院據此支持殷曉的訴訟請求。自2018年10月1日至2020年5月30日的違約金為(wei) ：住宅27798.12元（0.4867元/㎡/日×93.94㎡×608天），儲(chu) 藏室2105.63元（0.24元/㎡/日×14.43㎡×608天），車位5441.6元（8.95元/個(ge) ×608天），共計35345.35元，其後的違約金按照評估結論計算。

案例3：在商品房預售中，雙方簽訂的《商品房買(mai) 賣合同》約定的延期交房違約金比例過高，出賣人要求予以下調的，法院應當準予調整。

案號：（2021）魯01民終1071號 山東(dong) 某房地產(chan) 開發有限公司與(yu) 林某商品房銷售合同糾紛案

關(guan) 於(yu) 延期交房違約金的計算方式以及上調標準，濟南市中級人民法院認為(wei) ：

關(guan) 於(yu) 違約金數額，林某主張按合同約定每天以所交購房款140萬(wan) 元的千分之一計算，至2020年9月30日為(wei) 17萬(wan) 元；該房地產(chan) 公司主張約定明顯過高，要求一審法院參照其提交的商鋪租賃合同約定的租金（每年每平方米240元，麵積450平方米）標準計算違約金。經審查，雙方約定的違約金合每天1400元，確實過高，經釋明，林某同意參照上述租金計算損失，並以此為(wei) 基數確定違約金標準。

案例4：出賣人在合同約定的交房日期未按時交房，後達到收房標準後交房，屬於(yu) 延期交房，法院判決(jue) 按照涉案房屋評估租金計算違約金。

案號：（2020）魯01民終8026號 山東(dong) 某工程集團公司與(yu) 於(yu) 某商品房預售合同糾紛案

關(guan) 於(yu) 延期交房違約金的比例，濟南市中級人民法院認為(wei) ：

本案中，雙方簽訂的商品房買(mai) 賣合同約定該公司逾期交房超過90日後，買(mai) 受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，出賣人一次性向買(mai) 受人支付已交付房價(jia) 款0.5%的違約金。於(yu) 某主張約定的逾期交房違約金低於(yu) 該公司逾期交房給其造成的損失，要求增加違約金，並申請評估機構對案涉房屋逾期交房期間的租金價(jia) 值進行評估，以此標準作為(wei) 其租金損失，並主張以此租金損失確定違約金數額，於(yu) 某該主張，符合上述法律規定，法院予以支持。

從(cong) 上麵幾個(ge) 案例中可以看出，雖然相關(guan) 法律及其司法解釋對於(yu) 延期交房違約金比例沒有特別的標準，但是在濟南地區，濟南中院以及其他基層法院對於(yu) 延期交房違約金的計算標準以及比例認定比較明確，計算標準一般是在日萬(wan) 分之三以下。除非出賣人惡意延期交房，法院為(wei) 了以示懲罰，判決(jue) 以日萬(wan) 分之三為(wei) 計算標準來計算違約金，大多數情況下法院比較支持日萬(wan) 分之一左右的延期交房違約金的計算標準。此外，委托評估機構對於(yu) 涉案房屋進行租金評估，根據評估的租金來計算延期交房違約金，也是法院比較常用的一種計算標準。

雖然買(mai) 受人有權通過法律手段來維護自己的合法權益，從(cong) 而解決(jue) 自己在買(mai) 房過程中碰見的糾紛，但是也需要注意以下幾點，做到更有效維權與(yu) 避坑。

1.維權前先搞清楚延期交房原因

包括:不可抗力因素;政府政策影響；開發商實力不行;建築方和開發商有糾紛，施工中止;因市政配套無法到位，樓盤小區配套無法如期完成;業(ye) 主在收房前發現樓盤有各種問題而拒絕收房;開發商擅自變更規劃;開發商的樓盤還未經過有關(guan) 驗收部門組織驗收合格等情況。

2.按合同約定索賠或退房

一般商品房買(mai) 賣合同中都對延期交房有相應的時間和違約金的約定。常見約定:在延期不超過一定的天數，出賣人需要按日向買(mai) 受人支付相應的違約金，合同繼續履行。延期超過一定天數後，買(mai) 受人有權解除合同。

購房者選擇解除合同的，也可要求開發商支付違約金。支付違約金或賠償(chang) 損失都是對違約方違約行為(wei) 造成對方損失的賠償(chang) ，解除合同後，一方仍然會(hui) 存在損失，比如購房款利息的損失，此類損失應當賠償(chang) ，因此解除合同和違約賠償(chang) 可以同時主張。

3.購房時注意規避期房風險

在簽訂合同時一定要明確約定違約責任，且違約金約定不宜過低，也不宜過高。因為(wei) ，在期房交易中購房者是處於(yu) 相對弱勢的一方，一旦交錢之後一切的主動權都會(hui) 轉移到開發商一邊。若在延期交房的違約責任問題上沒有一個(ge) 明確的處理方式來保障利益的話，購房者就很容易成為(wei) 受害者。所以，要在合同中依照相關(guan) 法律規定明確約定一個(ge) 比較合適違約金比例。