最高院民一庭：因賣房人違約而遭遇限購，可否要求賣方賠償損失？

購房人因賣房人違約而遭遇限購政策，還能否請求合同繼續履行

問：2010年，張某通過房屋中介，與(yu) 產(chan) 權人李某簽訂二手房買(mai) 賣合同並依約支付了全部購房款。由於(yu) 當地二手房市場價(jia) 格不斷上漲，李某意欲反悔，便多次找借口拖延時間，一直未協助張某辦理產(chan) 權過戶手續。後當地房地產(chan) 調控政策實施細則出台，按限購政策張某喪(sang) 失了購房資格。現在張某起訴至人民法院，請求判令李某繼續履行合同或者賠償(chang) 其損失，該案應當如何處理？

答：為(wei) 遏製當前一、二線城市及部分三、四線城市房地產(chan) 市場價(jia) 格上漲過快，國家出台了一係列調控政策。由於(yu) 相關(guan) 政策不斷升級且陸續出台，實務中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產(chan) 生的糾紛不在少數，有的還訴至法院。人民法院需要根據不同情況，作出妥善處理。

本案中，由於(yu) 張某被認定為(wei) 限購對象，不具備購房的主體(ti) 資格。依據《民法典》第五百八十條第二款規定，“有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義(yi) 務關(guan) 係，但是不影響違約責任的承擔”，人民法院不宜判令合同繼續履行，應判決(jue) 解除房屋買(mai) 賣合同。

不過，結合雙方履約情況分析，張某作為(wei) 守約一方，已經履行合同義(yi) 務，如果李某也依約履行，雙方完全可以在政策出台前完成房屋過戶手續，合同目的就能夠實現。

因此，對張某請求合同繼續履行的主張雖不能支持，但是張某主張追究李某的違約責任並賠償(chang) 其所受損失的合理訴求，人民法院還是應當在查明事實基礎上予以保護。