山東星空体育官方：購買拆遷安置房，務必考慮的3大風險點！

房子是中國老百姓最關(guan) 注的話題之一，近年來，得益於(yu) 城市化進程，價(jia) 格相對實惠的拆遷安置房成了二手房交易市場中的“香餑餑”，但因拆遷安置房交易的限製性條件較多，此類房屋買(mai) 賣中存在較多潛在風險。

本文梳理了涉拆遷安置房買(mai) 賣糾紛的典型案件，發現這類房源買(mai) 賣手續多、周期長，身處瞬息萬(wan) 變的市場，在後續實際交付中有較大風險或變化——有時房子還沒過戶，房價(jia) 卻已翻了幾番，有時期房可以交付了，卻發現因種種原因無法過戶……  

01、拆遷房入住4年卻未能過戶

房東(dong) ：妻子不認可，協議無效

2003年，身為(wei) 衢州市柯城區西區最早一批拆遷戶的龔先生，為(wei) 了滿足自己“蒔花弄草，修籬烹茶”的排屋夢，在拆遷協議簽訂不久便將自己分配到的5套安置房全部拋售，其中一套安置房被鄭先生以每平方米1000多元的價(jia) 格購得。

兩(liang) 人簽訂房屋轉讓協議後，鄭先生當即付清了全部房款。之後，安置小區竣工並完成交付，鄭先生也收拾完畢入住新家。這一住就是4年，時過境遷，房價(jia) 水漲船高，鄭先生卻因為(wei) 房價(jia) 的不斷上漲而感到憂慮。

因為(wei) 龔先生一直未到拆遷辦辦理房屋過戶手續，鄭先生至今都無法將房子過戶到自己名下，在多次聯係對方卻一直被搪塞後，鄭先生預感到隱藏在雙方之間的“雷”可能將被引爆。

果然，在又一次過戶要求被拒絕後，憤怒的鄭先生將龔先生訴至法院，要求將訟爭(zheng) 的房產(chan) 權變更登記至其名下。

庭審中，龔先生認為(wei) 當年雙方簽訂的房屋轉讓協議未經其妻子簽字，其妻子自始至終未認可協議，且已提出異議，故雙方簽訂的協議屬於(yu) 無效協議，不同意過戶請求。

後經承辦法官對雙方釋法析理，最終雙方達成調解協議，由龔先生夫婦配合房屋產(chan) 權辦理過戶，同時由鄭先生對龔先生夫婦適當補償(chang) 。

法官提醒

買(mai) 賣雙方要選擇社會(hui) 信譽高、有保障的中介機構，買(mai) 方對房屋是否屬於(yu) 夫妻共同財產(chan) 、是否存在其他共有人要核實準確，如屬於(yu) 共有財產(chan) 的，要求夫妻雙方或者其他所有權人共同在合同上簽字。

02、3年時間拆遷期房價(jia) 格翻番

房東(dong) ：房子不賣了，我付你違約金

2018年，衢州市柯城區鬥潭小區進行危房改造。在鬥潭小區擁有一套住房的汪先生夫婦想著盡快變現，便與(yu) 有購房意向的陳先生簽訂鬥潭安置期房轉讓協議，約定將拆遷安置所得的位於(yu) 衢州市鬥潭東(dong) 區的期房以175萬(wan) 元的價(jia) 格出售給陳先生，並約定相關(guan) 權利義(yi) 務。協議簽訂後，陳先生向汪先生夫婦支付了全部購房款175萬(wan) 元。

今年3月，鬥潭安置房建成並達到交付條件，該片區房價(jia) 也大幅上漲，汪先生夫婦遲遲不協助陳先生辦理產(chan) 權登記及過戶手續，並企圖通過支付違約金的方式解除買(mai) 賣合同。陳先生為(wei) 維護自身合法權益，向柯城區法院提起訴訟，要求繼續履行合同，依法辦理房產(chan) 登記及過戶手續。

“你的心情我可以理解，但是陳先生他當時全款付清了，你現在違約，他的損失也很大。”承辦法官耐心地給雙方釋法析理。

通過進一步了解得知，原來陳先生和汪先生夫婦是多年的朋友，當初賣房時還因為(wei) 這份情誼在期房評估價(jia) 的基礎上優(you) 惠了5萬(wan) 元，雙方也都不想因為(wei) 這套房子導致關(guan) 係變差。

最終，多年的交情讓雙方都願意各退一步，達成一致意見，陳先生在價(jia) 格上給予汪先生夫婦一定補償(chang) ，合同繼續履行。

法官提醒

現實生活中，不斷上漲的房價(jia) 往往引誘賣方違約，支付少量的違約金達到解除合同的目的，從(cong) 而以更高的價(jia) 格再賣一次。要注意，房屋買(mai) 賣合同係買(mai) 賣雙方在自願、平等的基礎上達成的契約，一旦達成，各方均應嚴(yan) 格遵守。如達成協議後，買(mai) 賣雙方有反悔造成違約的，均應承擔相應的違約等民事責任。

03拆遷期房被查封導致無法過戶

房東(dong) ：離婚了，房子還沒分清楚

2019年8月4日，魯女士與(yu) 孫先生夫婦簽訂房地產(chan) 轉讓合同，約定將位於(yu) 衢州市柯城區某安置小區房產(chan) （期房）轉讓給魯女士，總房價(jia) 119.6萬(wan) 元，定金20萬(wan) 元，首付款60萬(wan) 元（含定金），並約定了相關(guan) 權利義(yi) 務。合同簽訂後，魯女士支付了購房首付款60萬(wan) 元。

今年3月，案涉房產(chan) 建成並已符合交付條件，但滿心期待新房的魯女士卻發現因房東(dong) 孫某個(ge) 人債(zhai) 務問題，該房產(chan) 已於(yu) 2020年被案外人查封，原本合同上約定的權利義(yi) 務統統成了泡影。被這個(ge) 情況澆了一盆冷水的魯女士和孫先生夫婦協商不成，無奈之下訴至柯城區法院，要求解除買(mai) 賣合同和返還已付購房款，並雙倍返還定金，共計80萬(wan) 元。

法官在審理中發現，被告夫婦倆(lia) 在賣房後沒過多久就離婚了，這套拆遷安置房現在不僅(jin) 是查封狀態，還是要進行分割的夫妻共有財產(chan) ，庭審中了解情況後的魯女士更覺得這套房子“身份”複雜，解除合同的訴求也更加強烈。後經法院主持調解，被告同意解除合同，並返還魯女士購房款和雙倍定金共計80萬(wan) 元。

法官提醒

由於(yu) 拆遷安置期房的交付及辦證時間較長，在等待交付的過程中可能發生房屋因業(ye) 主的債(zhai) 務被查封等導致不能繼續履行的情形，雙方也常常因房款、定金等問題產(chan) 生糾紛。

近年來，隨著城市化建設進程的推進，許多郊區或農(nong) 村拆遷戶安置到多套房屋，有些買(mai) 受人認為(wei) 價(jia) 格相比周邊房屋更加便宜便決(jue) 定購買(mai) ，但是購買(mai) 這類房源時要小心謹慎，因為(wei) 拆遷安置房有以下幾個(ge) 特點。

首先，辦理房產(chan) 證周期長，在等待交付的過程中可能發生房屋因業(ye) 主的債(zhai) 務被查封等導致不能繼續履行的情形，雙方也常常因房款、定金等問題產(chan) 生糾紛。

其次，房產(chan) 證要先辦理到拆遷戶名下，再過戶到買(mai) 受人名下，其中隱藏許多風險，一旦拆遷戶出現一房多賣或拒不從(cong) 拆遷辦辦理原始產(chan) 權登記的情形，買(mai) 受人處於(yu) 十分被動地位。

再者，還有政策性的問題，例如當地對於(yu) 稅費的調整、銀行對於(yu) 放款政策的調整等，都可能使買(mai) 賣雙方產(chan) 生新的糾紛。

購房是大事，無論是買(mai) 方還是賣方都要對交易過程中的風險有所防範。因此，購房者在選擇這類房源時，除了要找社會(hui) 信譽高、有保障的中介機構外，自己也得做足功課，買(mai) 方在簽訂此類房屋買(mai) 賣合同時，應當注意安置房屬於(yu) 家庭共有財產(chan) 的性質，協議須經家庭共有人（配偶、父母、子女等）一致簽字後生效。為(wei) 避免今後可能發生的糾紛，應當對共有人身份進行審核，防止遺漏共有人簽字，導致協議未成立或未生效。

同時要注意的是，房屋買(mai) 賣合同係買(mai) 賣雙方在自願、平等基礎上達成的契約，一旦達成，雙方均應遵循誠信原則，嚴(yan) 格按照合同約定履行義(yi) 務，如果任意違約，將會(hui) 產(chan) 生雙倍返還定金、賠償(chang) 房屋差價(jia) 損失等一係列嚴(yan) 重後果。