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山東(dong) 省諸城市人民法院
行政判決(jue) 書(shu)
(2 0 08)諸行初字第2 9 5號
原告孫雲(yun) 彩，女，漢族，1 9 5 1．年1 0月1 8日生，係高密市丁銘輪胎批發中心業(ye) 主，現住高密市昌安大道。
委托代理人陳旭峰，山東(dong) 藍孚律師事務所律師。
委托代理人周斌，山東(dong) 藍孚律師事務所律師。
被告高密市建設局。
法定代表人唐屹立，該局局長。
委托代理人張少華，該局拆遷辦公室工作人員。
委托代理人侯延昭，山東(dong) 衡盛律師事務所律師。
第三人高密市人民政府密水街道辦事處。
法定代表人王啟運，該街道辦事處主任。
委托代理人單聯君，男，1 9 7 0年3月2 0日出生，漢族，該街道辦工作人員，住高密市密水街道辦事處西75號。
委托代理人宋合法，男，1 9 6 6年6月2 0日出生，漢族，該街道辦工作人員，住高密市密水街道辦事處宿舍。
原告孫雲(yun) 彩不服被告高密市建設局拆遷行政裁決(jue) 一案，濰坊市中級人民法院於(yu) 2 0 08年8月2 8日作出(2 0 08)濰行轄字第2號行政裁定書(shu) ，指定諸城市人民法院管轄。本院於(yu) 2 0 08年9月2 2日受理後，依法向被告送達了起訴狀副本和應訴通知書(shu) 。本院依法組成合議庭，於(yu) 2 0 08年10月1 3日公開開庭審理了本案，原告委托代理人陳旭峰、周斌、被告委托代理入侯延昭、張少華、第三人委托代理人單聯君、宋合法到庭參加訴訟。2008年12月15日，山東(dong) 省高級人民法院作出(2 0 08)魯法行複字第5 6 O號批複，批準延長審理期限至2 0 09年2月2 O日，本案現已審理終結。
被告高密市建設局於(yu) 2 0 08年5月1 4日作出高建拆裁字[2 0 08]第8號城市房屋拆遷行政裁決(jue) 書(shu) ，認為(wei) 拆遷入高密市密水街道辦事處根據高密市建設局高建拆許字[2008]第4號《房屋拆遷許可證》批準，取得經批準拆遷範圍內(nei) 的房屋拆遷許可證，並具體(ti) 實施拆遷。被拆遷入孫雲(yun) 彩所有的房屋及地麵附屬物在該拆遷範圍內(nei) ，由於(yu) 拆遷當事人雙方無法就補償(chang) 安置問題達成協議，高密市密水街道辦事處依法申請裁決(jue) 。經查：孫雲(yun) 彩的該宗土地、土地上房屋及附屬物的基本情況為(wei) ，法院判決(jue) 國有劃撥土地5 3 01．05平方米，經實際丈量為(wei) 5 35 7．7 7平方米，法院判決(jue) 食堂房屋麵積396．19平方米，實際丈量為(wei) 396．68平方米。其在拍賣取得該宗土地及房屋後，未經規劃、建設等相關(guan) 部門批準，擅自建設無證房屋2802．26平方米。拆遷入依法委托山東(dong) 立德信房地產(chan) 評估有限公司對被拆遷入該宗土地和土地上的房屋及地上附屬物進行了評估，補償(chang) 總價(jia) 款共計2 5 1 52 6 1元，其中：法院判決(jue) 國有劃撥土地補償(chang) 價(jia) 款7 5 5 4 46元，法院判決(jue) 食堂房屋補償(chang) 價(jia) 款3 01 4 7 7元，其他補償(chang) 價(jia) 款1 32 7 07 2元。拆遷當事人未依法在規定期限內(nei) 對評估報告提出異議。由於(yu) 雙方當事人不能達成補償(chang) 安置協議，已經影響到城市規劃的實施和建設項目的順利進行，根據《城市房屋拆遷管理條例》第1 6條、1 7條、2 3條、2 4條、2 5條、3 1條的規定，裁決(jue) 如下：1、對山東(dong) 立德信房地產(chan) 評估有限公司的評估報告予以確認，拆遷入應按照此評估報告的評估價(jia) 格進行補償(chang) ；2、房屋拆遷補償(chang) 安置應依法進行，被拆遷入可選擇產(chan) 權調換安置和貨幣補償(chang) 方式，補償(chang) 均按《山東(dong) 省城市房屋拆遷管理條例》和高政發[2 0 07]5 2號文件的有關(guan) 規定支付搬遷補助費、賃房費和停產(chan) 停業(ye) 補助費；3、被拆遷人在收到本裁決(jue) 書(shu) 之日起1 5日內(nei) ，應就拆遷補償(chang) 方式與(yu) 拆遷人達成安置補償(chang) 協議，並騰空房屋完成搬遷；4、被拆遷入在規定期限內(nei) 未對拆遷補償(chang) 方式做出選擇，拆遷入按所製定的安置補償(chang) 方案以貨幣補償(chang) 方式對被拆遷入進行補償(chang) ，逾期將依法提請高密市人民政府批準責成有關(guan) 部門強製拆遷，或依法申請人民法院強製拆遷。
被告於(yu) 2 0 08年1 0月6日向本院提供了作出被訴具體(ti) 行政行為(wei) 的證據和依據：1、高發改字(2 0 08)第35號文件，證實建設項目已批準；2、建設用地規劃許可證及附圖，證實符合城市規劃；3、國有土地使用權批複，證實原告所占用的土地已批準收回；‘4、拆遷計劃、拆遷補償(chang) 安置實施方案，證實拆遷範圍及補償(chang) 安置方式；5、回遷安置商業(ye) 房建設標準及戶型方案、房源證實安置房屋房型及標準、安置方位及麵積；6、工商銀行資金證明、補償(chang) 安置資金監管使用協議書(shu) ，證實補償(chang) 資金到位並實施了有效監管；7、法人代表身份證明；8、拆遷申請、行政許可聽證公告、行政許可聽證會(hui) 通知、聽證會(hui) 簽到表及會(hui) 議照片、聽證會(hui) 筆錄，證實第三人提出拆遷申請，被告按程序組織進行聽證的事實；9、房屋拆遷許可證，證實批準拆遷的事實；1 0、城市房屋拆遷公告及照片，證實已依法進行公告；11、委托拆遷協議書(shu) ，證實已辦理委托拆遷：1 2、動遷會(hui) 議通知、拆遷會(hui) 議簽到表及會(hui) 議照片，證實被拆遷人參加會(hui) 議；1 3、房地產(chan) 估價(jia) 合同、選取評估機構公證書(shu) 、公示及公示照片、房地產(chan) 評估報告，送達回執，證實按程序確立評估機構，做出評估報告並依法送達的事實；1 4、談話筆錄，證實拆遷人未與(yu) 原告達成拆遷協議的事實；1 5、未達成拆遷協議的比例、原因說明；1 6、孫雲(yun) 彩的補償(chang) 安置方案，證實安置位置及補償(chang) 額；1 7、房屋拆遷裁決(jue) 申請書(shu) ，證實第三人申請裁決(jue) 的事實；1 8、行政裁決(jue) 調解答辯通知書(shu) 、送達回執，調解筆錄；1 9、土地使用權性質證明，證實原告所占用土地性質；2 0、拆遷行政裁決(jue) 書(shu) 、送達回執，證實被告作出裁決(jue) 的事實； 2 1、((城市房屋拆遷管理條例》、《山東(dong) 省城市房屋拆遷管理條例》，證實適用法律正確。
原告訴稱，被告作出的拆遷裁決(jue) 書(shu) 程序違法，認定事實錯誤，適用法律不當。一是評估機構山東(dong) 立德信房地產(chan) 評估有限公司非拆遷當事人協商選定，係第三人單獨委托，評估機構的評估人員未進行實地勘查，評估未采用市場比較法也未作出合理的說明，並且評估報告將原告使用的土地性質認定錯誤，造成評估結果失實。二是在拆遷裁決(jue) 過程中，原告對評估結果提出異議，根據《城市房屋拆遷行政裁決(jue) 工作規程》的相關(guan) 規定，應提交房地產(chan) 專(zhuan) 家評估委員會(hui) 鑒定，而被告對於(yu) 原告提出的異議未予審查而作出拆遷裁決(jue) ，請求法院依法予以撤銷。
原告向本院提供了以下證據：1、拍賣成交確認合同、濰坊中院協助執行通知書(shu) 、濰坊中院裁定，證實原告經拍賣取得被拆迂土地、房屋；2、高建拆裁字[2 O 08]第8號裁決(jue) 書(shu) ，證實原告房屋拆遷已經裁決(jue) ；3、濰建複決(jue) 字[2 0 08】11號行政複議書(shu) ，證實原告對拆遷裁決(jue) 提出複議。
被告辯稱，原告所訴與(yu) 事實不符，評估機構山東(dong) 立德信房地產(chan) 評估有限公司係被拆遷人包括原告選定，拆遷人委托產(chan) 生，推選過程由高密市公證處進行公證，評估人員經過實地查勘作出了評估報告，評估過程中，因原告使用的土地沒有國有土地使用權證書(shu) ，房屋沒有房屋產(chan) 權證書(shu) 或批複，大部分為(wei) 違章建築，因此不適用市場比較法進行評估。評估報告作出送達後，原告一直未向評估機構提出不服評估結果的書(shu) 麵異議，也沒有自行另行委托評估機構進行評估，所以本案並不適用建設部發布的《城市房屋拆遷估價(jia) 指導意見》第二十條、二十二條規定的向被拆遷房屋所在地的房地產(chan) 價(jia) 格評估專(zhuan) 家委員會(hui) 申請技術鑒定。綜上所述，被告作出的高建拆裁字(2 0 08)第8號拆遷裁決(jue) 書(shu) 認定事實清楚，程序合法，應予以維持。
第三人述稱，同意被告的意見。
經庭審質證，本院對原、被告提供的證據作如下確認：對於(yu) 被告提供的卜10號證據，原告雖對部分證據提出異議，但未提供相關(guan) 證據證明，且該證據係被告作出拆遷行政許可的證據，可以作為(wei) 本案認定事實的根據，認定為(wei) 有效證據；對於(yu) 11號證據，原告無異議，認定為(wei) 有效證據；對於(yu) 1 2號證據，原告提出動遷會(hui) 議被告未通知、原告未參加也未簽字的異議，本院認為(wei) ，原告雖未在動遷會(hui) 議簽到表上簽字，但其子郭海源和兒(er) 媳荊晶在簽到表上的原告欄內(nei) 簽名，應視為(wei) 原告委托，因此，該證據可以作為(wei) 本案認定事實的根據，認定為(wei) 有效證據；對於(yu) 1 3號證據，原告提出評估報告未采用市場比較法，也未進行說明，評估價(jia) 格太低的異議，本院認為(wei) ，根據《城市房屋拆遷行政裁決(jue) 工作規程》第五條規定，該份證據係第三人申請裁決(jue) 必須提供的材料，可以作為(wei) 本案認定事實的根據；對於(yu) 14號證據，原告無異議，認定為(wei) 有效證據；對於(yu) 1 5、1 6號證據，原告提出異議，本院認為(wei) ，該兩(liang) 份證據是第三人在被告作出拆遷裁決(jue) 後提交的，不能作為(wei) 本案認定事實的根據，認定為(wei) 無效證據；對於(yu) 1 7、1 8號證據，原告無異議，認定為(wei) 有效證據；對於(yu) 1 9號證據，原告提出異議，認為(wei) 土地性質為(wei) 集體(ti) 土地，而非國有劃撥，但未提供相關(guan) 證據證明，且結合國有土地使用權批複，能夠證明土地使用權的性質，因此，認定該證據為(wei) 有效證據；對於(yu) 2 O號證據，原告提出評估結果未經專(zhuan) 家委員會(hui) 鑒定，被告直接作出裁決(jue) ，程序違法，本院認為(wei) ，該證據係被告作出的具體(ti) 行政行為(wei) ，不能作為(wei) 證據使用；對於(yu) 2 1號依據，原告雖提出被告未按《城市房屋拆遷行政裁決(jue) 工作規程》規定的程序執行的異議，但該條例係被告作出具體(ti) 行政行為(wei) 的法律依據，本院予以采納。
對於(yu) 原告提供的1、2、3號證據，被告及第三人無異議，認定為(wei) 有效證據。
經審理查明， 2 0 08年3月3日，高密市發展和改革局作出高發改字(2 008)第35號文件關(guan) 於(yu) 密水街道辦事處對昌安大道康成大街至密水大街東(dong) 側(ce) 道路及綠化帶建設項目的批複，同意密水街辦根據城市規劃要求，拆除昌安大道，康成大街至密水街道段東(dong) 側(ce) 房屋，進行道路和綠化帶建設。2 0 08年3月1 8日，高密市人民政府作出收回並劃拔、儲(chu) 備國有土地使用權的批複，收回規劃範圍內(nei) 的土地。原告所有的房屋及地麵附屬物在拆遷計劃範圍內(nei) 。2 0 08年3月2 6日，第三人高密市密水街道辦事處向被告提出拆遷行政許可申請，被告受理後，於(yu) 2 O 08年3月2 6日，張貼了房屋拆遷行政許可聽證公告，並通知舉(ju) 行房屋拆遷行政許可聽證會(hui) ，聽證會(hui) 後，被告於(yu) 2 0 08年4月4日給第三人頒發了高建拆許字(2 0 08)第4號拆遷許可證。第三人取得拆遷許可證後，召開了拆遷動遷會(hui) 議，原告之子郭海源、兒(er) 媳荊晶在拆遷動遷會(hui) 議簽到表上簽名，會(hui) 議過程中，被拆遷人投票選舉(ju) 山東(dong) 立德信房地產(chan) 評估有限公司為(wei) 評估機構，並進行了公證。2 0 08年4月2 6日，山東(dong) 立德信房地產(chan) 評估有限公司出具評估報告，評估原告所使用的高密市丁銘輪胎批發中心土地、房屋及附屬物價(jia) 值2 5 1 5 2 6 1元，並將評估報告送達給原告。原告對此提出異議，認為(wei) 評估未采用市場比較法，評估價(jia) 格太低，後第三人就拆遷補償(chang) 問題多次與(yu) 原告協商，但一直未達成補償(chang) 安置協議，，第三人於(yu) 2008年5月8日向被告提出房屋拆遷裁決(jue) 申請，但未按《城市房屋拆遷行政裁決(jue) 工作規程》第五條規定向被告提交被拆遷人的補償(chang) 安置方案和未達成協議的被拆遷人比例及原因兩(liang) 份材料。2 0 08年5月1 2日，被告向原告送達了行政裁決(jue) 答辯通知書(shu) ，並就補償(chang) 問題進行了調解，因原告對評估結果有異議，而未達成補償(chang) 安置協議， 2008年5月1 4日，被告在未經專(zhuan) 家評估委員會(hui) 鑒定的情況下，依據山東(dong) 立德信房地產(chan) 評估有限公司對原告作出的評估報告，作出高建拆裁字[2 0 08】第8號城市房屋拆遷行政裁決(jue) 書(shu) ，原告不服於(yu) 2 0 08年5月2 6日向濰坊市建設局提起行政複議，2 0 08年6月1 9日濰坊市建設局作出濰建複決(jue) 字[2 008]11號行政複議決(jue) 定書(shu) ，維持被告作出的高建拆裁字[2 0 0 8]第8號拆遷裁決(jue) 書(shu) ，原告不服，於(yu) 2 0 08年6月3 O日提起行政訴訟。
本院認為(wei) ，城市拆遷、裁決(jue) 應依照《山東(dong) 省城市房屋拆遷管理條例》《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決(jue) 工作規程》規定的程序進行。《城市房屋拆遷行政裁決(jue) 工作規程》第五條規定，拆遷人申請拆遷裁決(jue) ，應當提交下列資料：……(五)對被申請人的補償(chang) 安置方案；(七)未達成協議的被拆遷入比例及原因。第十條第(四)項規定，當事人對評估結果有異議，且未經房屋所在地房地產(chan) 專(zhuan) 家評估委員會(hui) 鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專(zhuan) 家評估委員會(hui) 進行鑒定，並以鑒定後的估價(jia) 結果作為(wei) 裁決(jue) 依據。本案第三人取得相關(guan) 建設項目批準文件和拆遷許可證後，依法委托山東(dong) 立德信房地產(chan) 評估有限公司對原告所使用的土地及房屋等附屬物進行評估，對於(yu) 評估結果，原告提出異議，但被告受理第三人提出的裁決(jue) 申請後，未依據上述規定，交由房地產(chan) 專(zhuan) 家評估委員會(hui) 進行鑒定，並且第三人申請裁決(jue) 時未提供對被申請人的補償(chang) 安置方案和未達成協議的被拆遷入比例及原因兩(liang) 份材料，被告就直接依據山東(dong) 立德信房地產(chan) 評估有限公司所作的評估結果作出裁決(jue) ，違反了法定程序，應予撤銷。對於(yu) 被告提出原告對評估結果未向評估機構提出書(shu) 麵異議，也沒有自行另行委托評估機構進行評估，不適用建設部發布的《城市房屋拆遷估價(jia) 指導意見》第二十條、二十二條規定的向被拆遷房屋所在地的房地產(chan) 價(jia) 格評估專(zhuan) 家委員會(hui) 申請技術鑒定的主張。本院認為(wei) ，上述兩(liang) 條規定指的是拆遷當事人對估價(jia) 結果有異議，可以向原估價(jia) 機構書(shu) 麵申請複核估價(jia) ，對複核結果有異議，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chan) 價(jia) 格評估專(zhuan) 家委員會(hui) 申請技術鑒定，並非應當，而《城市房屋拆遷行政裁決(jue) 工作規程》第十條第(四)項規定當事人對評估結果有異議，房屋拆遷管理部門應當委托專(zhuan) 家評估委員會(hui) 進行鑒定，因此，對其主張，本院不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(二)項第3目之規定，判決(jue) 如下：
撤銷被告高密市建設局於(yu) 2 0 08年5月1 4日作出的高建拆裁字[2008]第8號城市房屋拆遷行政裁決(jue) 書(shu) 。
案件受理費5 O元，由被告負擔。
如不服本判決(jue) ，可在判決(jue) 書(shu) 送達之日起十五日內(nei) 向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於(yu) 山東(dong) 省濰坊市中級人民法院。
審 判 長 王 德 亮
審 判 員 孫 樂(le) 平
審 判 員 王 洪 芳
二00九年二月十五日
（院印）
書(shu) 記 員 翟 金 鳳
